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别墅的地下室由原来单一储藏间功能向多样化使用功能转变，例如家庭影院、酒窖、SPA区、健身房、收藏室等。换句话说，别墅地下室已成为决定整个别墅是否优异的重要衡量标准之一。

根据我国《建筑工程建筑面积计算规范》（GBT50353-2013）规定，地下室是指室内地平面低于室外地平面高度超过该房间净高1/2的房间。基于地下室的建筑形式，采光、通风、渗漏水和返潮等往往是地下室在使用过程中的常见问题，尤其是在别墅地下室使用过程中渗漏水和返潮最为突出，因为这类问题使得别墅地下室渐渐成为业主眼中的“鸡肋”空间而被长期闲置。

bifa·必发(中国)唯一官方网站建筑修缮对大量别墅地下室使用现状进行调研，发现渗漏水和返潮问题均会引发涂料和墙纸起皮、剥落，墙地面、顶面、家具、其它装饰物及存储物品表面出现霉斑等，业主及施工单位（或个人）往往把地下室渗漏水和返潮问题混为一谈，不能准确分析问题产生的原因造成治理措施不能对症下药，从而导致别墅地下室因渗漏水或返潮问题引发的各类病害现象无法根治。

渗漏水和返潮问题产生的原因

渗漏水发生的三个必要条件，即水源、过水通道及过水动力(存在水压差或毛吸作用)。别墅地下室的维护结构至少有50%是在室外地坪以下被土层所覆盖的，地下水、雨水和室外绿化的浇灌水蓄积在土层内，形成第一个渗漏水发生必要条件即水源；因为设计、选材、施工等因素造成别墅地下室维护结构迎水面一侧的外包柔性防水层及维护结构自防水体系均出现了缺陷，从而产生过水通道；因别墅所在地的水文及气候条件等因素，当地下水位高于地下室室内地面就会产生过水动力即水压差，而且往往会伴生毛吸作用。此时，别墅地下室必然会出现渗漏水问题。

结露是指空气中的水汽能达到饱和状态时（即空气相对湿度达到100%），若环境温度继续下降，开始出现空气中过饱和的水汽凝结水析出的现象。别墅地下室返潮问题是因地下室墙地面或顶面出现结露现象导致表面出现冷凝水的情况。当地下室内空气湿度较高、地下室空气温度和地下室墙地面或顶面表面温度存在温度差，且墙地面或顶面表面温度低于当时条件下（气压、温度）的露点温度，地下室内湿热空气接触到表面温度较低的墙地面或顶面，湿热空气温度就会下降相对湿度上升，当界面接触部位的湿热空气温度下降至露点温度即出现墙地面或顶面结露现象即地下室返潮。

当地下室出现涂料与墙纸起皮、剥落、霉斑等现象时，首先应判断相关病害现象是由渗漏水引发，还是结露返潮引发。鉴于引发结露的环境条件比较容易判断，一般可采用排除法，即通过技术人员计算或专用检测设备确定或排除相关病害现象是否是由结露返潮引发。

具体方法如下：

科学计算

通过实测室内环境温度、相对湿度、界面（墙地面、顶面表面）温度，并查询不同温度条件下饱和水蒸气压表（或曲线图）计算得出露点温度，将计算得出的露点温度与测得界面温度进行比较，当界面温度≤露点温度时界面即会发生结露现象出现冷凝水。

设备检测

FLIR MR176红外成像温湿度计，可在待检测的别墅地下室内自动检测出环境温度、相对湿度、界面温度、蒸汽压、露点，并可在热成像图中标注出结露区域，该检测设备能够帮助技术人员快速地对别墅地下室是否存在结露返潮问题做出判断。